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"내집 마련 더 어려워진다"

올해부터는 대출 여신심사 가이드라인 적용을 비롯해 청약가점제 자율화 조치 시행, 재건축초과이익환수제 유예 종료 등 부동산 제도가 일부 달라진다.

1일 부동산 업계에 따르면 지난해 11월 24일 발표된 '8.25 가계부채관리방안 후속조치 및 보완계획'에 따라 이날부터 분양되는 분양 아파트의 잔금대출에 대해 현 주택담보대출의 여신심사 가이드라인이 적용된다.

소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야한다. 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치, 분할상환 원칙이 도입된다.

디딤돌대출 기준이 축소된다. 생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌대출의 DTI(소득대비 원리금 상환액 비율) 기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다.

예를 들어 연 소득 5000만원인 대출자의 경우 기존 4000만원이었던 대출 가능액이 3000만원으로 줄어든다. 그동안은 주택을 보유해도 대출 후 3개월 내 처분하는 조건이면 대출이 가능했지만 앞으로는 유주택자 모두 대출 대상에서 제외된다.

주택담보대출의 질적 구조를 개선하기 위해 은행권에 적용 시행 중인 분할상환 가이드를 보험의 주택담보대출에도 확대 시행한다. 총체적 상환능력심사(DSR)도 도입돼 잔금대출이 어려워진다.

상속·증여세와 소득세 등 세제 부문에서도 부담이 늘어난다. 그동안 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제해줬지만, 이날부터는 7%로 축소된다.
양도소득세의 최고 세율구간은 38%에서 40%로 신설된다. 올해까지는 과세표준이 1억5000만원 초과 시 38%의 세율이 적용됐다. 이날부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억원 초과 시 40% 세율이, 과표 1억5000만~5억원 이하는 38%가 적용된다.

주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 내년 7월 종료된다. 2014년 8월 기존 50~70%였던 LTV는 70%로, 50~60%였던 DTI는 60%로 일시적 상향 조정된 적이 있다.

2000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세는 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 연간 임대소득이 2000만원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 400만원을 공제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세하는 것이다.

소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다.

청약가점제 자율화 조치도 시행된다. 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율은 내년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다.

다만 '11·3 부동산대책'에 따라 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구(서울 25개 구와 경기 과천·성남시의 공공·민간택지 아파트, 경기 하남·고양·남양주·화성시, 세종시 공공택지 아파트, 부산 해운대·연제·동래·남·수영구 민간택지 아파트)에 대해서는 현행 40%가 유지된다.

아파트 리모델링 동의율은 기존 80%에서 75%로 완화된다. 그동안 아파트 등 공동주택 단지의 리모델링 사업을 위해서는 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요했다.

건축물의 내진 설계 규정도 강화된다. 내진 설계는 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상 건축물만 적용됐다. 앞으로는 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 범위가 확대된다.

연말에는 재건축 초과이익환수제 유예가 종료된다. 재건축 초과이익환수제는 지난 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고, 2006년 9월부터 전국으로 확대됐다. 올해 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축 초과이익환수제를 적용 받게 된다.

6월부터는 에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준 개정안이 시행됨에 따라 친환경 주택의 에너지 의무 절감률이 현행 40%에서 50~60%(전용면적 60㎡ 이하는 50%, 초과는 60% 이상)로 강화된다.

아파트의 최초 분양계약부터 주택 거래 내역 등을 파악할 수 있는 실거래가시스템(RTMS)이 적용된다. 시스템이 구축되면 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있게 된다.

'제로에너지 건축물' 인증제도 시행된다. 제로에너지 건축물이란 고단열 건축 자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증 대상은 주택업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다.

인증받은 건축물에는 '용적률 최대 15% 완화, 기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준), 신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산 범위 내)' 등의 인센티브가 제공된다.

한편 공공택지 공급중단도 연말에 종료된다. 현재 시범 시행 중인 부동산 전자계약이 상반기에는 광역시로 확대되며 하반기에는 전국으로 늘어난다.

충청비즈  thecm11@naver.com

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