정부가 민간택지 분양가 상한제 시행으로 실수요자 중심의 주택시장 재편을 위한 고삐를 다시 조이고 있다. 

민간택지 분양가 상한제는 고분양가 통제를 위한 목적도 있지만, 최근 꿈틀되는 서울 집값을 잡기 위한 그간의 부동산 규제 정책의 후속 조치 성격이 짙다.

서울 집값이 예전처럼 다시 오른다면 문재인 정부의 '집값 안정화' 기조가 흔들릴 수 있다는 위기감이 반영됐다는 분석이다.

주택시장이 불안 조짐이 보이면 과감한 선제 대응 조치를 내놓겠다는 정부의 경고로도 읽힌다.

특히 집이 없는 실수요자가 보다 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 여건을 만들겠다는 정부의 확고한 정책 의지 표명이자, 다시 고개 드는 무주택자들의 '집값 불안' 심리를 초기에 차단하겠다는 심산이다.

분양가 상한제 실시로 고분양가 행진에 제동이 걸리면서 내 집 마련에 나선 실수요자의 경제적 부담이 줄어들 것으로 전망된다.

분양가 상한제는 무주택자에게 유리하도록 바뀐 청약제도와 투기세력의 돈줄을 옥죄는 까다로운 대출 규제와 맞물리면서 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되는데 어느 정도 효과를 낼 것으로 보인다.

지역과 주변 시세 등에 따라 다르지만, 분양가 상한제 시행으로 기존 분양가보다 20~30% 낮아질 것으로 정부는 기대하고 있다.

또 분양가가 낮아지면 주변 집값을 떨어뜨려 집값 안정화로 이어질 수 있다는 게 정부의 판단이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 최근 1년간(6월 기준) 서울의 민간 아파트 분양가는 지난해 같은 기간 대비 21.02%나 올랐다.

최근 1년간 물가상승률(누적 0.4%)을 훨씬 웃도는 수치다.

분양가 상한제는 토지비와 건축비 등을 고려해 분양가가 과도하게 책정되지 못하게 규제하는 제도다.

분양가 상한제 적용 아파트의 분양가는 토지비와 건축비로 나뉜다.

분양가 상한제의 경우 토지비는 감정평가액, 건축비는 정부가 정한 기본형 건축비(3.3㎡당 644만5000원)와 건설사의 적정 이윤 등을 더해 시장가 이하로 분양가를 산정하는 방식이다.

이 때문에 주변 시세보다 저렴하게 분양가 책정돼 무주택 실수요자가 내 집 마련할 기회가 확대된다.

정부는 민간택지 분양가 상한제 시행으로 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가가 책정될 것으로 기대하고 있다.

이문기 국토부 주택토지실장은 지난 12일 "분양가 상승은 인근 주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다"며 "민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정하도록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움을 준다"고 밝혔다.

이 실장은 "최근 국토연구원 분석 결과 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격을 연간 1.1%포인트 하락시키는 효과가 있다고 전망했다"며 "몇몇 단지를 대상으로 조사해 봤는데 현시세의 70∼80% 수준은 가능할 것으로 보고 있다"고 덧붙였다.

분양가 상한제 실시로 청약가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 무주택자 실수요자는 낮은 분양가로 내 집 마련이 가능한 청약시장에 집중할 것으로 예상된다.

주택 소유와 상관없이 동등한 당첨 기회가 주어진 추첨제 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급되고, 지난해 11월 이후 분양권을 최초 계약했거나 매수했다면 유주택자로 간주되는 등 주택공급에 관한 규칙이 무주택자에게 유리하게 개정된 바 있다.

그렇다고 무작정 청약에 나섰다간 낭패 보기 십상이다.

무주택 조건이나 가점 체계가 까다로워지는 만큼 본인이 어디에 해당하는지 사전에 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

또 입주자모집공고 신청분부터 상한제를 적용하고, 전매 제한 기간도 최대 10년까지 확대되는 등 과도한 시세 차익을 막기 위해 조치들도 사전 점검이 필수다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가 상한제 실시로 청약가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 무주택자나 실수요자가 낮은 분양가로 내 집 마련이 가능한 청약에 적극적으로 나서면서 분양시장에 대한 관심이 증가할 것"이라며 "청약에 앞서 무주택자 조건 등을 꼼꼼히 확인하고, 로또 청약을 방지하기 위해 현재 최대 3~4년인 전매제한 기간이 최대 10년으로 늘어나는 등 분양가 상한제 관련 각종 규제 조치들을 살펴봐야 한다"고 조언했다.

뉴시스  newsis.com

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